Дефект, найденный на плановом осмотре, почти всегда дешевле того же дефекта, найденного после жалобы жильцов или предписания жилищной инспекции. Разберём, кто должен следить за фасадом дома, в какое время года проводят плановые осмотры, что именно ищут весной и осенью и чем такой осмотр отличается от обследования перед капитальным ремонтом.
Зачем нужен регулярный осмотр, а не только ремонт по жалобе
Коротко: разница между плановым осмотром и реагированием на жалобу - это разница между локальной заделкой трещины и капитальным ремонтом всей плоскости, до которого проблему довели, не заметив вовремя.
Трещина, найденная на ранней стадии, обычно закрывается точечным ремонтом за один выезд. Та же трещина, не замеченная вовремя, за один-два сезона пропускает влагу внутрь конструкции, и к моменту, когда её замечают жильцы или проверяющий, объём работ и смета уже другие. Регулярный осмотр не отменяет ремонт, но переводит его из аварийного режима в плановый - а значит, дешевле и предсказуемее по срокам.
Кто должен следить за состоянием фасада многоквартирного дома
Коротко: фасад - часть общего имущества дома, и обязанность следить за его состоянием лежит на управляющей организации или ТСЖ, которые управляют домом, а не на отдельном собственнике квартиры.
Управляющая организация отвечает перед собственниками за услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, - это следует из жилищного законодательства о работе управляющих организаций. На практике именно управляющая организация или ТСЖ заказывают периодический осмотр, ведут историю замечаний по дому и решают, когда для конкретного участка нужен уже не визуальный осмотр, а полноценное обследование с привлечением специалиста.
Когда проводят плановый осмотр фасада
Коротко: плановый осмотр фасада обычно проводят дважды в год - весной, сразу после схода снега, и осенью, до наступления устойчивых холодов, - а также внепланово после сильных ливней, ветра или механических повреждений.
Весенний осмотр логично проводить сразу после того, как сошёл снег и растаял лёд у отмостки и цоколя - именно в этот момент видны последствия зимы: свежие трещины после цикла заморозки-оттаивания, отставшая штукатурка, потёки. Осенний осмотр, наоборот, смотрит вперёд - его задача убедиться, что дом готов к зиме, пока ещё можно успеть выполнить работы, требующие плюсовой температуры. Кроме двух плановых осмотров, отдельный внеплановый осмотр стоит проводить после нетипичного события - сильного ливня с ветром, града или механического повреждения фасада техникой во дворе.
Что ищут на фасаде весной
Коротко: весенний осмотр в первую очередь ищет последствия зимы - то, что не было видно под снегом и льдом или проявилось именно из-за перепадов температуры.
После схода снега на фасаде становятся видны свежие трещины и отслоения, которые возникли за зиму из-за многократных циклов заморозки и оттаивания влаги в порах материала. Отдельно смотрят на состояние герметика в межпанельных швах - за зиму он мог потерять эластичность или отойти от кромки панели, подробнее об этом в статье про расчёт герметизации межпанельных швов. Весна - это ещё и время, когда на фасаде начинают проявляться высолы, особенно на новостройках, - логика их появления разобрана в статье почему появляются высолы на фасаде.
Что ищут на фасаде осенью
Коротко: осенний осмотр смотрит не назад, а вперёд - его цель убедиться, что фасад и примыкающие элементы готовы пропустить зиму без новых повреждений.
Здесь в фокусе - состояние герметизации швов и примыканий, работоспособность водостоков и отливов, отсутствие открытых трещин, через которые влага может попасть в конструкцию и разрушить её при замерзании. Осень - последний разумный момент, чтобы успеть выполнить герметизацию или гидрофобизацию, пока держится плюсовая температура, - логика такого решения разобрана в статье гидрофобизация фасада: когда нужна. Отдельно проверяют состояние и проходимость водостоков - если они забиты или повреждены, зимой это оборачивается наледью именно там, где она наиболее опасна для прохожих.
Чем плановый осмотр отличается от обследования перед ремонтом
Коротко: плановый осмотр - это быстрая визуальная проверка силами инженера или подрядчика, а обследование технического состояния - отдельная, более глубокая процедура с инструментальными измерениями, которая обычно предшествует капитальному ремонту или смете на большой объём работ.
Управляющая организация выступает заказчиком отдельных мероприятий по обследованию технического состояния здания и поддерживает его состояние на уровне, предусмотренном проектом, с учётом естественного износа. Обследование, в отличие от планового осмотра, может включать простукивание фасада по сетке, вскрытие отдельных участков до основания и замеры влажности. Итог такого обследования - карта повреждений с процентом поражённой площади, и именно она, а не количество видимых трещин, обычно определяет объём будущего ремонта.
Кто проводит осмотр - свои силы или подрядчик
Коротко: базовый визуальный осмотр нижних этажей и доступных зон часто под силу инженеру УК, а осмотр верхних этажей и сложных участков фасада требует специалиста с допуском к работе на высоте.
Если осмотр ограничивается тем, что видно с земли или из окон, его можно провести своими силами и просто внести результат в журнал осмотров дома. Как только нужно оценить состояние верхних этажей, карниза, парапета или примыканий на высоте, для доступа к этим зонам нужен специалист - промышленный альпинист или бригада на автовышке, работающая по наряду-допуску. Выбор между способами доступа для точечной проверки тот же, что и для ремонта, - разобран в статье промышленные альпинисты или автовышка: что выбрать.
Как ограждается опасная зона во время осмотра с высоты
Коротко: осмотр с верёвочного доступа, люльки или автовышки - это подъём человека на высоту, и зона внизу здания на время осмотра ограждается так же, как и во время самих ремонтных работ.
Даже если задача - просто посмотреть и сфотографировать, а не отремонтировать, участок под работающим специалистом на время осмотра остаётся закрытым для прохода и проезда. Это особенно важно при внеплановом осмотре после сильного ветра или обледенения, когда часть фасада уже могла ослабнуть, а прохожие и жильцы об этом ещё не знают.
Что показать наверх по итогам планового осмотра
Коротко: инженер, который проводит осмотр, обычно не сам утверждает бюджет на устранение найденного - решение принимает правление ТСЖ или директор УК, и наверх стоит нести короткую выжимку, а не полный перечень фото.
Что найдено: список участков с кратким описанием дефекта и фото, сгруппированный по срочности. Что будет, если не устранять: для сезонных дефектов - как проблема обычно развивается за один цикл заморозки-оттаивания. Что нужно для решения: точечный ремонт по итогам осмотра или, если находок много и они распределены по всей плоскости, отдельное обследование перед капитальным ремонтом.
Сезонный график осмотра: сводная таблица
| Повод осмотра | Когда проводить | Что ищут в первую очередь |
|---|---|---|
| Весенний плановый | Сразу после схода снега | Трещины и отслоения после зимы, состояние швов, ранние высолы |
| Осенний плановый | До наступления устойчивых холодов | Готовность швов и примыканий к зиме, проходимость водостоков |
| Внеплановый | После сильного ливня, ветра, механического повреждения | Новые локальные дефекты, связанные с конкретным событием |
| Обследование перед ремонтом | Перед капитальным ремонтом или крупной сметой | Карта повреждений по всей плоскости, скрытые зоны отслоения |
Частые вопросы
Можно ли ограничиться одним осмотром в год? Норма прямо требует двух - весеннего и осеннего, и пропуск одного из них не формальность: именно весной видны последствия зимы, которые проще устранить до того, как влага успеет разрушить конструкцию дальше.
Источники
- Периодичность общих осмотров жилых зданий - два раза в год, весной и осенью до начала отопительного сезона - Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, п. 2.1.1.
- Обязанность управляющей организации по содержанию общего имущества дома и её роль как заказчика обследования технического состояния здания - Википедия, статья "Управляющая организация".
- Практика сезонных осмотров фасадов - собственный опыт весенних и осенних выездов по объектам УК, ТСЖ и бизнес-центров.
Задача по объекту
Материал носит общий характер и не заменяет осмотр конкретного дома. Точная стоимость работ по итогам осмотра определяется после выезда специалиста на объект - предварительная оценка по фото не заменяет осмотр.
Пришлите адрес дома, материал фасада и фото, если уже видны проблемные участки. Оценим объём осмотра, подберём способ доступа и предложим график для объекта в Москве или Московской области.
Задача по объекту
Пришлите фото, адрес или ТЗ. Оценим объём, подберём способ доступа и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.
Расчёт стоимости высотных фасадных и кровельных работ по фото, адресу или ТЗ