Подрядчик бросил фасадные или кровельные работы: что делать УК

Бригада перестала выходить на объект, сроки по договору сорваны, а фасад или кровля остались в незавершённом состоянии — леса стоят, часть швов не загерметизирована, участок кровли открыт. Прежде чем искать новую бригаду, нужно зафиксировать состояние объекта и статус работ на сегодняшний день: от этого зависит, сколько денег вернётся и как быстро можно законно передать объект другому подрядчику.

Как зафиксировать факт простоя объекта

Коротко: фиксация нужна до любых других действий — она станет основанием и для претензии, и для акта с новым подрядчиком, и для решения о расторжении.

Зафиксировать стоит: дату, с которой бригада перестала выходить на объект (по журналу пропусков, переписке, показаниям охраны), фактически выполненный объём на момент остановки — фото и по возможности замер, и состояние незавершённых участков — открытые швы, снятая облицовка, установленные, но не убранные леса или вышка. Эта фиксация — не формальность, а материал для акта о фактически выполненных работах, который понадобится дальше независимо от того, идёте вы на расторжение или ждёте возобновления работ.

Когда расторгать договор, а когда подождать

Коротко: право на расторжение есть уже тогда, когда становится очевидно, что подрядчик не успеет к сроку, а не только тогда, когда просрочка формально наступила.

По гражданскому законодательству, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание её к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. То есть ждать формального нарушения срока не обязательно — если по темпам работ уже понятно, что подрядчик не уложится, этого достаточно для отказа от договора.

Отдельно у заказчика есть более общее право: отказаться от договора подряда в любое время до сдачи результата работы, даже без вины подрядчика — но тогда придётся оплатить часть цены пропорционально уже выполненному объёму. На практике эти два основания различаются так:

• если подрядчик явно сорвал темп или пропал без объяснений — расторжение с требованием возместить убытки, вызванные срывом;
• если решение продиктовано другими причинами (не устраивает качество, нашли более подходящего подрядчика) — отказ от договора с оплатой выполненной части, без обвинения подрядчика в просрочке.

Как расторгать: коротко по шагам

Как оформить акт, если подрядчик отказывается его подписывать

Коротко: отсутствие подписи подрядчика не блокирует фиксацию объёма — акт можно подписать в одностороннем порядке, указав, что вторая сторона от подписи отказалась.

Сдача результата работ подрядчиком и приёмка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами; при отказе одной из сторон от подписания акта в нём делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Такой односторонний акт остаётся действительным: суд может признать его недействительным только если мотивы отказа подрядчика от подписи окажутся обоснованными. На практике это значит: если подрядчик пропал или отказывается являться на объект, УК вправе сама составить акт о фактически выполненном объёме, приложить фотофиксацию и указать в акте отметку об отказе подрядчика подписывать документ.

Что делать с незавершённым участком фасада или кровли до прихода нового подрядчика

Коротко: открытый участок и оставленные леса или вышка — это риск для прохожих и жильцов уже сейчас, а не вопрос, который может подождать нового подрядчика.

Пока объект простаивает, стоит ограничить опасную зону под незавершённым участком — лентой или временным ограждением, отдельно от того, кто в итоге продолжит работы. Если старый подрядчик оставил на объекте леса, автовышку или незакреплённые материалы, а вывозить их не спешит, ограждение и предупреждающие таблички нужны независимо от переговоров с ним: ответственность за безопасность прохожих на этом участке фасада не приостанавливается на время спора с подрядчиком.

Как быстро найти нового подрядчика, чтобы не сорвать сезон

Коротко: новому подрядчику нужен не пересказ конфликта со старым, а зафиксированный объём и понятная точка, с которой продолжать.

Акт о фактически выполненном объёме и фотофиксация незавершённых участков — то, с чем новый подрядчик может дать предметное предложение, а не гадать по описанию. Порядок подготовки такой заявки в целом описан в статье «Как УК подготовить заявку на фасадные или кровельные работы». Точный расчёт стоимости и сроков подрядчик подтверждает после выезда специалиста на объект и осмотра незавершённого участка — предварительная оценка по фото и акту старого подрядчика не заменяет осмотр фасада вживую.

Что понадобится правлению, чтобы согласовать расторжение

Коротко: решение о разрыве договора с подрядчиком редко принимает сам инженер УК — нужна короткая выжимка для тех, кто утверждает такие решения.

Правлению ТСЖ или директору стоит показать: акт о фактически выполненном объёме на момент остановки, основание для расторжения (просрочка или отказ без вины), и ориентир по срокам поиска нового подрядчика — чтобы понимать, сможет ли объект уйти в зиму в незавершённом виде или есть время закрыть его в этом сезоне. Если новый договор потребует сравнения нескольких коммерческих предложений, полезно заранее понимать, на что смотреть в присланных сметах — это разобрано в статье «Как проверить смету подрядчика».

Источники

• Гражданский кодекс РФ, ст. 715 — право заказчика отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков при явной невозможности окончания работы в срок.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 717 — право заказчика отказаться от договора подряда в любое время до сдачи результата работы с оплатой выполненной части.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 753 — оформление акта сдачи-приёмки работ, включая односторонний акт при отказе одной из сторон от подписи.
• Практика приёмки объектов после смены подрядчика — собственный опыт выездов на объекты, где предыдущая бригада прекратила работы до завершения.

Задача по объекту

Пришлите акт о фактически выполненном объёме (или фото незавершённого участка) и адрес объекта. Оценим состояние, подберём способ продолжения работ и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.

Запросить расчёт по объекту