Козырёк входной группы: кто отвечает за мойку, ремонт и наледь

Козырёк над входом — не общая крыша и не общий фасад, а отдельный узел, и ответственность за него зависит от того, что это конструктивно: часть здания, построенная вместе с ним, или оборудование, которое установил конкретный арендатор поверх своего входа. Ниже — как это определить и кто в итоге платит за мойку, ремонт и уборку снега.

Козырёк — часть здания или оборудование арендатора

Правила содержания общего имущества относят к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, а также балконные и иные плиты. Козырёк, как правило, к этой категории не относится — он не несущий элемент.

Правила отдельно называют ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения, включая окна и двери мест общего пользования и парапеты. Именно этот критерий — обслуживает ли конструкция больше одного помещения, — а не сходство с балконной плитой, решает вопрос для козырька.

Козырёк над общим входом, которым пользуются жильцы или посетители нескольких помещений, этому критерию отвечает и может относиться к общему имуществу. Козырёк, который обслуживает вход только в одну торговую точку, — нет, даже если он построен по проекту здания вместе с ним: распространять на него норму по аналогии с балконной плитой юридически неточно. Козырёк, который арендатор смонтировал самостоятельно уже после ввода здания в эксплуатацию, под общее имущество не подпадает тем более — это его собственное оборудование.

Кто чистит козырёк от снега и наледи

Если козырёк — общее имущество жилого дома, обязанность следить за его состоянием, включая уборку снега и наледи, лежит на управляющей организации или ТСЖ, а не на арендаторе внизу.

Государственная жилищная инспекция привлекает управляющие организации и ТСЖ к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений — эта же норма применяется, если козырёк жилого дома, относящийся к общему имуществу, вовремя не очистили от снега или наледи и это привело к жалобе или проверке. Штраф по этой статье — от четырёх до пяти тысяч рублей на должностных лиц и от сорока до пятидесяти тысяч рублей на юридических лиц.

На нежилые здания эта норма не распространяется: полномочия жилищной инспекции ограничены жилищным фондом, и у управляющего торговым центром или бизнес-центром ответственности по этой статье за козырёк не возникает — там уборку снега с козырька регулирует договор аренды или договор с управляющей компанией здания, а не эта норма. Если козырёк — оборудование арендатора (в любом здании, включая жилой дом), закон прямо на управляющую организацию обязанность его чистить тоже не возлагает — вопрос решается тем же договором.

Кто платит, если с козырька упал лёд и кто-то пострадал

По общему правилу вред возмещает тот, кто его причинил, а на практике это означает — тот, кто отвечал за содержание конкретного козырька, а не абстрактно «управляющая компания» или «арендатор».

Вред, причинённый личности или имуществу гражданина, а также имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред, — это общее правило гражданского права. Применительно к падению льда с козырька это означает: если козырёк общий, отвечает управляющая организация или ТСЖ; если это оборудование арендатора — отвечает он, если иное прямо не прописано в договоре. По нашей практике на объектах с неочевидной границей ответственности спор решается быстрее, если заранее есть акт разграничения балансовой принадлежности или явное указание в договоре, чем задним числом после инцидента.

Чем козырёк входной группы отличается от маркизы или навеса арендатора

Главный различитель не форма и не материал, а происхождение — построен ли элемент вместе со зданием по проекту или установлен отдельно уже после того, как здание сдано в эксплуатацию:

Если по этим признакам однозначно определить принадлежность не получается, вопрос стоит закрывать документами, а не визуальной оценкой — см. следующий раздел.

Что проверить в документах на объект, чтобы не спорить в межсезонье

Спор о том, кто отвечает за козырёк, почти всегда возникает не летом, а в момент, когда нужно срочно убрать наледь или устранить протечку, — и в этот момент проще сослаться на документ, чем разбираться заново.

По нашей практике на объектах с смешанным составом собственников и арендаторов стоит заранее иметь под рукой:

• проектную документацию здания — указан ли козырёк как часть входной группы;
• акт разграничения балансовой принадлежности, если он оформлялся при вводе здания в эксплуатацию или при передаче в управление;
• договор аренды или договор с управляющей компанией — есть ли в нём прямое указание на обслуживание входной группы, включая козырёк.

Как это влияет на мойку и ремонт козырька

Определив, кто отвечает за козырёк, дальше выбирают обычную услугу — мойку фасада, очистку кровли от снега и наледи или ремонт фасада, — а не отдельный «ремонт козырьков» как особую категорию работ. Технология работы с козырьком — мойка, окраска, устранение сколов или очистка от наледи — не отличается от аналогичной работы на фасаде или кровле; порядок заказа только определяет, кто платит. Точную стоимость подрядчик подтверждает после осмотра объекта или разбора фото и технического задания.

Для отчёта наверх, если решение по козырьку выходит за рамки полномочий инженера или директора магазина, достаточно трёх фактов: принадлежность козырька подтверждают проектная документация и акт разграничения, а не визуальный осмотр; за состояние козырька и уборку снега отвечает тот, кто по документам обязан следить за конструкцией, и для нежилых зданий это не жилищная инспекция; рабочую зону под козырьком на время мойки, ремонта или очистки от наледи ограждаем на весь период работ.

Расчёт стоимости высотных фасадных и кровельных работ по фото, адресу или ТЗ: оставить заявку.

Задача по объекту. Пришлите фото козырька, адрес объекта и, если есть, проектную документацию или акт разграничения — подскажем, какая услуга нужна и во сколько она обойдётся.

Запросить расчёт по объекту

Источники

• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (включая п. 2 «г» — ограждающие ненесущие конструкции, обслуживающие более одного помещения) — https://base.garant.ru/12148944/
• Статья 7.22 КоАП РФ. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов — https://base.garant.ru/12125267/add4df2027adedf9b9a768e219f070eb/
• Статья 1064 ГК РФ. Общие основания ответственности за причинение вреда — https://base.garant.ru/10164072/e640be677a214338f242b81d3746dbe5/

Что учесть

Материал носит общий характер и не заменяет юридическую оценку конкретного объекта. Принадлежность козырька к общему имуществу или к оборудованию арендатора в пограничных случаях подтверждается проектной документацией или актом разграничения балансовой принадлежности, а не общими признаками из этой статьи.