У фасада бизнес- или торгового центра нет одного норматива, который бы, как для жилого дома, сам назначал периодичность осмотра за собственника: частота складывается из нескольких факторов сразу — возраст здания, материал фасада, история осмотров и то, что показал предыдущий обход. Ниже — от чего зависит эта периодичность и что входит в сам осмотр.
От чего зависит, как часто нужно осматривать фасад
Коротко: чем старше здание, чем сложнее фасадная система и чем больше объектов на балансе одной управляющей компании, тем чаще нужен взгляд специалиста, а не глазами дежурного администратора.
На периодичность влияют:
- возраст здания и фасадной системы — новостройка на гарантии застройщика и здание, простоявшее не одно десятилетие, требуют разного внимания;
- тип фасада — вентилируемый фасад, витражное остекление и штукатурный фасад стареют и повреждаются по-разному;
- результаты предыдущего осмотра — если в прошлый раз нашли трещины или отслоения, следующий осмотр логично назначить раньше обычного цикла, а не по общему графику;
- число зданий на балансе — у эксплуатирующей организации с несколькими БЦ или ТЦ обычно есть внутренний регламент технического обслуживания, единый для всех объектов, а не решение по каждому зданию отдельно.
Плановый и внеплановый осмотр — в чём разница
Коротко: плановый осмотр идёт по графику независимо от происшествий, внеплановый — реакция на конкретное событие, и оба формата закрывают разные риски.
Техническая эксплуатация здания включает периодические плановые осмотры ответственными лицами несущих конструкций и инженерного оборудования — с целью оценки технического состояния и выявления несоответствия установленным нормам, а также неплановые осмотры после воздействий стихийного характера и технических аварий. Применительно к фасаду это означает: плановый осмотр — по регламенту объекта, а внеплановый — сразу после сильного ветра, обледенения, механического повреждения (например, наезд техники) или жалобы на протечку и отслоение отделки.
Когда осмотр нужен раньше срока, независимо от графика
Коротко: график — не единственный триггер осмотра; есть события, после которых фасад стоит проверить вне зависимости от того, когда был последний плановый обход.
Внеплановый осмотр стоит назначать после ураганного ветра или сильного обледенения, видимых повреждений отделки или остекления, жалоб арендаторов на протечку у витража или примыкания, и после работ на фасаде смежного назначения (например, монтажа новой вывески), которые могли задеть материал отделки.
Что входит в осмотр фасада коммерческого здания
Коротко: полноценный осмотр — это не взгляд с земли, а последовательная проверка конкретных узлов, которые чаще всего дают дефект.
Обследование технического состояния конструкций принято делить на предварительное и детальное: предварительное даёт первичную оценку состояния и решает, нужно ли детальное обследование с поверочными расчётами. Для фасада коммерческого здания предварительный осмотр обычно включает: состояние облицовки и швов, примыкания и герметизацию по периметру витражей, водоотводящие элементы и козырьки входных групп, следы протечек и высолов. Если на этом этапе находят серьёзные дефекты — переходят к детальному обследованию конкретного участка.
Периодичность осмотра — сводно
| Тип осмотра | Когда проводится | Что смотрят |
|---|---|---|
| Плановый | По регламенту объекта — периодичность зависит от факторов выше, единой цифры на все здания нет | Общее состояние отделки, швов, остекления, водоотводов |
| Внеплановый после погодного явления | Сразу после урагана, сильного обледенения | Свежие повреждения, отслоения, трещины |
| Внеплановый по жалобе | По факту обращения арендатора или посетителя | Конкретный узел — витраж, примыкание, козырёк |
| Детальное обследование | По итогам планового или внепланового осмотра, если найден серьёзный дефект | Поверочные расчёты по конкретному участку |
Как утвердить периодичность в регламенте объекта
Коротко: техническому директору или собственнику нужен не абстрактный совет «осматривайте фасад», а конкретный график с привязкой к типу фасада и истории здания.
Чтобы регламент утвердили, стоит показать: тип и возраст фасада конкретного здания, предлагаемую периодичность планового осмотра и перечень событий, после которых нужен внеплановый выезд. Отдельно стоит показать риск бездействия — необнаруженный вовремя дефект отделки или остекления БЦ/ТЦ может привести не только к ремонту большего объёма, но и к предписанию надзорного органа или претензии арендатора за повреждённое имущество.
О том, как в целом планировать высотные работы для торгового центра — витрины, входные группы, ночной график, — читайте в статье «Высотные работы для торгового центра». Если по итогам осмотра нужно согласовать работы так, чтобы не мешать арендаторам, — в статье «Работы в согласованное окно для БЦ».
Источники
- Эксплуатация зданий и сооружений — Википедия: техническое обслуживание здания включает периодические плановые осмотры и неплановые осмотры после аварий.
- Обследование технического состояния строительных конструкций — Википедия: деление на предварительное и детальное обследование.
- Практика осмотра фасадов бизнес- и торговых центров — собственный опыт выездов по заявкам эксплуатирующих организаций.
- Практика подготовки регламента технического обслуживания для объектов с несколькими зданиями на балансе — внутренний порядок работы с управляющими компаниями БЦ и ТЦ.
Задача по объекту
Пришлите тип фасада, год постройки и адрес объекта. Предложим периодичность осмотра и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.
Задача по объекту
Пришлите фото, адрес или ТЗ. Оценим объём, подберём способ доступа и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.
Расчёт стоимости высотных фасадных и кровельных работ по фото, адресу или ТЗ