По умолчанию, если в договоре аренды об этом ничего не сказано, закон возлагает содержание арендованного имущества и расходы на него на арендатора, а капитальный ремонт — на арендодателя. Мойка витрины — это содержание, а не капитальный ремонт, поэтому формально она ближе к арендатору. Но в торговых центрах это правило почти всегда переопределено договором и эксплуатационными платежами, и именно в договоре, а не в законе, находится настоящий ответ по конкретному объекту.
Что говорит закон, если в договоре об этом не сказано?
По Гражданскому кодексу РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, «если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды», а арендатор обязан «поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды». Мойка стекла — расход на содержание, а не капитальный ремонт: она не меняет конструкцию и не восстанавливает несущие элементы. Отдельно общий принцип для любого имущества: собственник несёт бремя его содержания, если иное не предусмотрено законом или договором, — но в аренде это бремя как раз может быть передано договором дальше, арендатору.
Где проходит граница между витриной арендатора и фасадом здания
Витрина конкретного магазина — обычно часть арендуемого помещения, а несущий фасад и общее остекление верхних этажей — общее имущество здания, и платит за них ТЦ или собственник, а не отдельный арендатор. На практике это разделено физически: витрина и входная группа магазина — то, что арендатор получил по договору и обязан содержать, а фасад целиком, остекление верхних этажей и козырьки над общими зонами обслуживает управляющая компания ТЦ за счёт эксплуатационных платежей со всех арендаторов сразу. Даже если ни договор аренды, ни договор управления прямо не называют мойку витрины, это не значит «никто не платит»: по умолчанию расход на содержание — на арендаторе, а на практике для ТЦ это редкость — вопрос почти всегда снимают допсоглашением, включающим мойку витрин в состав эксплуатационных платежей, и тогда УК получает право заказывать работу по единому графику для всего периметра здания. Как устроен весь комплект высотных работ по ТЦ — витрины, входные группы, фасад и кровля, — разобрано в статье высотные работы для торгового центра. Если непонятно, где по факту проходит эта граница на конкретном здании, проще свериться по месту — пришлите план или фото фасада с витринами, покажем, что обычно входит в зону общего имущества, а что нет.
Как это обычно решают в договоре аренды на практике
Чаще всего мойка не прописана как отдельная строка, а спрятана внутри общих эксплуатационных платежей, которые собирает УК ТЦ:
| Кто отвечает | Типичная формулировка в договоре | Кто фактически платит |
|---|---|---|
| Арендатор напрямую | «арендатор содержит помещение и остекление витрины за свой счёт» | Арендатор, отдельным подрядчиком или своими силами |
| УК ТЦ через эксплуатационные платежи | «содержание общих частей здания, включая фасад и витрины, входит в состав CAM/эксплуатационных расходов» | Все арендаторы совместно, через ежемесячный платёж |
| Собственник напрямую | пункт о содержании общего имущества здания за счёт арендодателя | Собственник, вне арендной платы конкретного магазина |
Мы выполняем мойку панорамного остекления, витражей и стеклянных фасадов бизнес-центров отдельной услугой — по площади, высоте и графику объекта, вне зависимости от того, кто в итоге платит по договору. Управляющая компания ТЦ в большинстве случаев выступает заказчиком работ независимо от того, кто их оплачивает по факту, — именно она обычно заказывает мойку витрин и остекления, обслуживание входных групп и фасада как единый пакет, а не по заявке каждого арендатора отдельно.
Источники
- Гражданский кодекс РФ, часть вторая, ст. 616 (Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества) — https://base.garant.ru/10164072/3f6c3d651372f72e0ae2ce72bf19aece/
- Гражданский кодекс РФ, часть первая, ст. 210 (Бремя содержания имущества) — https://base.garant.ru/10164072/6a3eaa02cea3fe2db1e9b04e275d1439/
- Высотные работы для торгового центра: витрины, входные группы и ночной график — https://prof.alp-q.ru/blog/vysotnye-raboty-dlya-tc-vitriny-grafik
- Мойка панорамного остекления — услуга компании «Город высот» — https://prof.alp-q.ru/myte-panoramnogo-ostekleniya-bc/
Задача по объекту
Пришлите фото, адрес или ТЗ. Оценим объём, подберём способ доступа и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.
Задача по объекту
Пришлите фото, адрес или ТЗ. Оценим объём, подберём способ доступа и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.
Расчёт стоимости высотных фасадных и кровельных работ по фото, адресу или ТЗ