Смета на фасадные и кровельные работы на год: текущее содержание или капремонт

Прежде чем вносить фасадные или кровельные работы в смету на год, нужно определить, к чему они относятся — к текущему содержанию или к капитальному ремонту, потому что это разные статьи бюджета с разным порядком утверждения. Ошибка на этом шаге стоит дороже, чем кажется: заявку на текущее содержание можно закрыть решением правления, а капремонт за счёт фонда капремонта в доме требует отдельного решения собственников. Ниже — как развести эти статьи и что успеть до начала сезона.

Почему это не формальность, а вопрос — из какого кармана платить

Коротко: у текущего содержания и капитального ремонта в многоквартирном доме разные источники денег, и спутать их — значит обнаружить нехватку средств уже после того, как подрядчик вышел на объект.

Разница между ними не в виде работ, а в их цели и масштабе: «цель текущего — предупреждение преждевременного износа. цель капитального — восстановление износа элементов и здания в целом». Точечная заделка одного протекающего шва, мойка фасада раз в сезон, уборка снега с кровли — это текущее содержание; перегерметизация всего периметра дома, полная замена кровельного покрытия или капитальная окраска фасада — уже капитальный ремонт. Один и тот же вид работы — герметизация шва — может относиться и туда, и туда в зависимости от объёма: три проблемных шва — содержание, весь периметр здания — уже похоже на капремонт. Полный разбор того, что закон относит к капитальному ремонту, и сколько голосов нужно, если решение всё же идёт через общее собрание собственников, — в статье как обосновать смету на ремонт фасада перед собственниками; здесь же — только то, что нужно для планирования бюджета на год.

Управляющая организация отвечает перед собственниками за содержание общего имущества дома в рамках тех платежей, которые уже утверждены как тариф на содержание, — это следует из общего правила: управляющая организация «несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме». Капитальный же ремонт финансируется отдельно: с 2012 года в жилищное законодательство внесены поправки, по которым собственники обязаны переводить деньги на спецсчёт дома или региональному оператору капремонта — то есть это отдельная касса, которую нельзя тронуть решением одной управляющей компании без согласия собственников.

Если подрядчик предлагает объём, который по факту тянет на капремонт, а оплатить его планируют из текущего тарифа на содержание — денег может просто не хватить, и это выяснится не на этапе сметы, а на этапе оплаты счёта.

В чём разница для бизнес-центра без общего собрания собственников

У коммерческого объекта нет разделения на тариф содержания и взнос на капремонт в том виде, как в многоквартирном доме: сами правила содержания общего имущества и порядок формирования фонда капремонта в жилищном законодательстве по тексту адресованы многоквартирному дому — уже само название соответствующего постановления говорит об этом прямо. Отдельного регулирования для бизнес- или торгового центра в этих нормах просто нет, и распространять их на БЦ или ТЦ без оговорок нельзя — это наш вывод из текста документа, а не отдельно прописанное исключение в законе. Логика деления при этом та же: плановая мойка фасада и точечный ремонт кровли — это операционные расходы года, а капитальная перекраска здания или полная замена кровельного покрытия — это отдельная строка, которую обычно проводят как отдельный проект с своим бюджетом и, возможно, амортизацией на несколько лет. Разница в том, что у БЦ это решает финансовый директор или собственник по внутреннему регламенту, а не собрание.

Отсутствие формального деления на «содержание» и «капремонт» не отменяет того, что крупный объём стоит планировать отдельной строкой, а не прятать внутри операционного бюджета года.

Когда закладывать заявку, чтобы успеть в сезон

Планово фасадные и кровельные работы удобнее ставить на август-октябрь, пока держится тёплая и сухая погода, — а значит, заявку на КП и включение в смету стоит готовить весной или в начале лета, чтобы к началу рабочего сезона деньги уже были утверждены. Подготовку сметы стоит начинать за месяц-два до годового собрания или утверждения бюджета, а не одновременно с ним: смета, утверждённая в сентябре, объём этого года уже не закроет — сезон закончится раньше, чем пройдёт согласование и найдётся подрядчик.

Годовое собрание собственников или утверждение годового бюджета БЦ — не место, где смету обсуждают впервые; к этому моменту расчёт по объекту должен быть на руках.

Что показать правлению или директору, чтобы бюджет утвердили

Коротко: тому, кто утверждает деньги, нужен не пересказ проблемы, а три пункта — что делаем, из чего складывается цена и что будет, если не делать.

Правлению ТСЖ или директору БЦ, который не был на объекте лично, короткая выжимка убеждает быстрее, чем длинный технический отчёт: конкретный объём работ (сколько погонных метров шва, сколько квадратных метров кровли), из чего складывается цена — материалы, доступ, сезон — и последствия переноса на следующий год, если проблема уже есть (течь продолжится, площадь повреждения увеличится). Как вообще считается объём фасадных работ для такого расчёта, разобрано в статье как рассчитать площадь фасада для коммерческого предложения.

Смета без ответа на вопрос «что будет, если не делать» — просто цифра, а с ответом — уже аргумент для утверждения бюджета.

Что будет, если не заложить работы в смету заранее?

Чаще всего это не авария, а перенос на год: сезон закрывается раньше, чем находится бюджет и подрядчик. Незаложенная в смету заявка не исчезает — она просто выпадает из текущего года и превращается в внеплановый расход или в обсуждение на следующем собрании. Для проблем, которые уже дают течь или повреждение отделки, перенос на год означает, что площадь повреждения успеет вырасти, а стоимость ремонта — тоже. Разбор того, что стоит проверить у подрядчика прежде, чем закладывать конкретную сумму в смету, — в статье что проверить у подрядчика до высотных работ.

Смета, подготовленная заранее, не решает вопрос об утверждении сама по себе, но без неё он не дойдёт даже до обсуждения.

Источники

• Жилищный кодекс РФ, статья 161, пункт 2.3 «Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»: base.garant.ru
• Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»: base.garant.ru
• Капитальный ремонт — Википедия: различие целей текущего и капитального ремонта.
• Капитальный ремонт — Википедия: поправки 2012 года в Жилищный кодекс о взносах на спецсчёт или региональному оператору капремонта.

Что учесть

Материал общего характера: точное отнесение конкретных работ к содержанию или капремонту в вашем доме зависит от региональной программы капремонта и от того, что именно записано в перечне работ по вашему дому, — это стоит уточнять у регионального оператора или юриста ТСЖ, а не по общей статье. Точная стоимость и сроки фасадных и кровельных работ определяются после выезда специалиста на объект и составления сметы.

Задача по объекту

Пришлите адрес, объём предполагаемых работ и дату собрания или утверждения бюджета, если она уже назначена. Подскажем, куда отнести работы — в содержание или в капремонт, — и подготовим вилку цены, которую можно нести на утверждение.

Запросить расчёт по объекту