Техническое задание на фасадные или кровельные работы: что писать, чтобы КП были сравнимы

Если разослать нескольким подрядчикам одно и то же короткое описание — «нужно помыть фасад» или «течёт кровля» — каждый посчитает своё: один заложит леса, другой автовышку, третий предположит меньший объём, потому что не понял границы участка. В итоге три коммерческих предложения с тремя разными суммами окажутся тремя разными задачами, а не тремя вариантами решения одной. Техническое задание нужно именно для того, чтобы у всех подрядчиков на входе было одно и то же описание объекта и объёма — тогда разница в цене будет говорить о разнице в подходе, а не в понимании задачи.

Чем техническое задание отличается от обычной заявки

Заявка — это быстрый способ объяснить одному подрядчику, что случилось на объекте; техническое задание — документ для рассылки нескольким подрядчикам, по которому их предложения можно сравнивать напрямую. Если нужно быстро описать конкретную проблему одному постоянному подрядчику — точечную течь, локальный дефект — обычно достаточно короткой заявки с фото и адресом; как её готовить, разобрано в статье «Как УК подготовить заявку на фасадные или кровельные работы». Техническое задание нужно в другой ситуации: когда объект рассылается нескольким подрядчикам одновременно и предложения нужно сравнить по одинаковым условиям — например, перед плановым ремонтом фасада, сезонным договором на обслуживание или капитальными работами, где решение принимает не инженер, а правление или директор.

Почему коммерческие предложения оказываются несравнимыми

КП расходятся не потому, что кто-то завысил цену, а потому, что подрядчики отвечали на разные, по сути, вопросы. Самые частые причины расхождения:

• разный заявленный объём — один посчитал только фасад по фото, другой добавил примыкания и откосы, которые заказчик считал само собой разумеющимися;
• разный способ доступа — леса, автовышка или верёвочный доступ дают разную цену и сроки, и если способ не задан заранее, каждый подрядчик выбирает тот, что удобен ему;
• разный тип цены — одно КП дано как твёрдая цена «под ключ», другое — как ориентировочная вилка до осмотра, и сравнивать их напрямую нельзя;
• разные материалы и технология — герметик, краска или состав для обезжиривания разного класса стоят по-разному, а в описании проблемы этого обычно не видно.

Что обязательно должно быть в техническом задании

По гражданскому законодательству подрядчик обязан вести работы в соответствии с технической документацией, определяющей объём, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Эта норма — часть параграфа о строительном подряде, а он прямо распространяется и на ремонт: «правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором». На плановый ремонт фасада или капитальные кровельные работы это переносится без натяжки. А вот на разовую мойку фасада, герметизацию отдельных швов или локальную покраску — нет: такие работы подпадают под обычный подряд, а не под строительный, и требование к технической документации там не императивное, а вопрос договорённости сторон. Практической пользы ТЗ это не отменяет — оно нужно для сравнимости КП независимо от вида работ, — но ссылаться на статью 743 ГК как на обязательный стандарт в этом случае юридически неточно. Применительно к фасадным и кровельным работам в целом это значит: ТЗ должно закрывать те же вопросы, что закрывает техническая документация в строительном подряде, — что именно делать, в каком объёме и по каким требованиям, — а не только называть проблему.

Минимальный состав ТЗ на фасадные или кровельные работы:

• адрес и краткое описание объекта — этажность, тип здания, год постройки, если известен;
• вид работ и границы участка — какой фасад, какая кровля, конкретные оси или подъезды, а не «здание целиком» по умолчанию;
• объём — площадь, погонные метры швов или объём снега, по возможности со схемой или фото; как посчитать площадь фасада для КП, подробно разобрано в статье «Как рассчитать площадь фасада для КП»;
• требуемый результат и критерии приёмки — что считается выполненной работой: устранение конкретного дефекта, полная обработка поверхности, замена герметика на всей вертикали;
• сроки — желаемое окно выполнения работ и жёсткость этого срока;
• тип цены, который заказчик ожидает увидеть в ответ — твёрдая или ориентировочная;
• требования к подрядчику — членство в СРО (если работы подпадают под капремонт, влияющий на безопасность здания), допуск персонала и наряд-допуск на высотные работы, что нужно для допуска бригады на объект, разобрано в статье «Как выбрать способ доступа для фасадных работ».

Чем полнее ответ подрядчика закрывает эти пункты, тем ближе он к предложению, которое можно прямо приложить к договору, а не к прикидке на словах, которая требует дополнительных уточнений.

Как описать объём, чтобы подрядчики считали одно и то же

Объём в ТЗ должен быть привязан к конкретным границам — осям, этажам, подъездам, — а не к общему описанию здания, иначе каждый подрядчик проведёт границу по-своему. Формулировка «помыть фасад корпуса Б» допускает разное толкование: входит ли в объём цоколь, козырёк входной группы, витражное остекление первого этажа. Формулировка «помыть фасад корпуса Б по осям 1–14, включая витражное остекление входной группы, без цоколя» такого зазора не оставляет. Если под рукой нет точной схемы — подойдут фото всех фасадов объекта с привязкой к сторонам света и приблизительная площадь; главное, чтобы все подрядчики получили один и тот же набор материалов, а не по-разному интерпретировали устное описание.

Приблизительная или твёрдая цена — что указать в ТЗ

Если в ТЗ не сказать, какую цену заказчик хочет получить в ответ, часть подрядчиков пришлёт твёрдую цену, а часть — вилку, и сравнение опять сведётся не к цене, а к типу предложения. Цена работы может быть приблизительной или твёрдой; при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твёрдой. На практике для фасадных и кровельных работ это означает: если объём не подтверждён осмотром, честнее заранее указать в ТЗ, что заказчик ожидает ориентировочную цену с оговоркой «подлежит уточнению после выезда», а не требовать твёрдую цифру там, где точный объём ещё не известен. Раздел, где подрядчики должны указать тип своей цены, стоит сделать обязательным пунктом ответа — иначе сравнение КП превращается в сравнение вилки одного подрядчика с фиксированной суммой другого.

Точный объём и итоговую стоимость подрядчик подтверждает после выезда специалиста на объект или детального разбора присланного ТЗ и фото — предварительное КП по описанию всегда остаётся ориентиром, а не финальной цифрой.

Какие условия допуска и безопасности стоит прописать заранее

Если ТЗ не называет требования к допуску бригады, ответ может прислать и подрядчик, который физически не сможет выйти на объект по правилам охраны труда или пропускного режима. В ТЗ стоит сразу указать: требуется ли членство в СРО (для капитального ремонта, затрагивающего безопасность здания), какая группа допуска нужна бригаде для работы на высоте, есть ли на объекте пропускной режим и требуется ли предварительное согласование выезда со службой безопасности. Подрядчик, который не сможет закрыть эти требования, отсеется на этапе ответа на ТЗ, а не после того, как выиграет по цене и окажется, что бригаду не пускают на площадку.

Что часто упускают в ТЗ и как это аукается при сравнении

Чаще всего в ТЗ забывают не объём, а условия, которые меняют цену косвенно, — доступ техники, ограничения по времени работ и то, что считается завершением работы. Типичные пропуски:

• не указан подъезд для техники — автовышке нужен свободный подъезд, и если во дворе его нет, часть КП придёт с автовышкой без учёта этого ограничения и потребует пересчёта уже после согласования;
• не указано время работ — для БЦ или ТЦ работы часто нужно вести в согласованное окно, вне рабочих часов, а это меняет и график, и цену, если подрядчик заранее не знал об ограничении;
• не описан критерий завершения — «устранить течь» и «перегерметизировать весь участок» это разные объёмы работы и разная цена, а формулировка проблемы без критерия завершения оставляет этот выбор подрядчику.

Как сравнивать полученные КП по одному ТЗ

Что понадобится руководству, чтобы согласовать рассылку ТЗ

Перед тем как рассылать ТЗ нескольким подрядчикам, стоит показать руководству не сам документ целиком, а три вещи — зачем нужны работы, какой объём заложен и как будут сравниваться ответы. Правлению ТСЖ или директору БЦ/ТЦ важно увидеть: причину, по которой запускается тендер (плановое обслуживание, найденный дефект, истёкший договор с прежним подрядчиком), примерный объём и границы работ, зафиксированные в ТЗ, и критерий, по которому будут сравниваться пришедшие КП — не только цена, но и полнота ответа на пункты ТЗ. Как в целом проверять уже полученные сметы подрядчиков, подробно разобрано в статье «Как проверить смету подрядчика».

Источники

Обязывающие нормы:

• Гражданский кодекс РФ, ст. 743 — обязанность подрядчика вести работы в соответствии с технической документацией, определяющей объём, содержание и требования к работам, и со сметой, определяющей цену.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 740 ч. 2 — правила о строительном подряде распространяются на капитальный ремонт зданий и сооружений.
• Гражданский кодекс РФ, ст. 709 — цена работы может быть приблизительной или твёрдой.

Справочно, не является нормой права:

• Практика подготовки ТЗ и сравнения КП по объектам УК, ТСЖ, БЦ и ТЦ — собственный опыт участия в тендерах на фасадные и кровельные работы.

Задача по объекту

Пришлите фото или схему фасада, адрес и предполагаемый объём работ — поможем оформить это в техническое задание и подготовим расчёт для объекта в Москве или Московской области.

Запросить расчёт по объекту