Кто отвечает за уборку снега и наледи с кровли

Если снег или наледь сошли с крыши и повредили машину, козырёк или задели человека, вопрос "кто виноват" возникает раньше, чем "кто теперь чистит". Разберём, на кого жилищное законодательство и общие нормы об ответственности за вред возлагают содержание кровли зимой - и чем в этом смысле отличаются УК, ТСЖ, собственник и подрядчик.

Кто по закону отвечает за состояние кровли многоквартирного дома

Коротко: кровля - часть общего имущества дома, и обязанность следить за её состоянием лежит на организации, которая управляет домом, а не на конкретном жильце.

За это отвечает управляющая организация: по требованию пункта 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ она несёт ответственность перед собственниками за услуги и работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества дома. Если дом управляется ТСЖ или ЖСК напрямую, без отдельной управляющей организации, ту же ответственность за содержание общего имущества несёт само товарищество или кооператив - это отдельно закреплено пунктом 2.2 той же статьи 161 ЖК РФ, а не распространяется на них по аналогии с управляющей организацией. Меняется субъект, но не логика: за кровлю отвечает тот, кто по документам управляет домом, а не собственник конкретной квартиры.

Правила содержания общего имущества многоквартирного дома отдельно устанавливает постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. Это тот документ, на который управляющая организация или ТСЖ обычно ссылаются в договоре, описывая состав работ по зиме.

Что будет, если снег или наледь причинили вред человеку или машине?

Коротко: по общему правилу гражданского права отвечает тот, кто виноват в причинении вреда, а вина презюмируется - именно ответчик обязан доказывать, что действовал правомерно и его вины нет.

Общее правило такое: тот, кто причинил вред, отвечает за него, если не докажет, что вред причинён не по его вине, - это прямо следует из пункта 2 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ. На практике это означает, что пострадавшему не нужно доказывать, что управляющая организация или собственник кровли нарушили какие-то конкретные правила - достаточно доказать сам факт вреда и то, что он причинён именно сходом снега или наледи с конкретного здания. Дальше уже управляющая организация или собственник доказывают, что сделали всё возможное для безопасного содержания кровли - вовремя убрали снег, огородили опасную зону, повесили предупреждающие таблички.

Практически это означает: акт осмотра кровли, договор на уборку снега и фотоотчёт о выполненных работах - это не формальность, а то, чем управляющая организация будет подтверждать отсутствие своей вины, если дело дойдёт до претензии или суда.

Какую ответственность несёт управляющая компания перед надзорным органом

Коротко: помимо ответственности перед конкретным пострадавшим, есть отдельный контур - надзор со стороны государственной жилищной инспекции и административная ответственность за само по себе ненадлежащее содержание дома, без привязки к конкретному случаю вреда.

Государственная жилищная инспекция включает уборку снега и мусора в перечень того, что проверяет у управляющих организаций при государственном надзоре. За нарушение правил содержания жилых домов управляющую организацию или ТСЖ можно привлечь к административной ответственности по статье 7.22 КоАП РФ. То есть предписание или штраф возможны и тогда, когда никакого происшествия не было, а инспекция просто зафиксировала неубранный снег или наледь на кровле или козырьках при плановой либо внеплановой проверке.

Формулировка статьи 7.22 КоАП РФ широкая и снег или наледь на кровле прямо не называет - это частный случай "правил содержания жилых домов". Для объекта в Москве и области есть ещё один слой: в городе действует свой региональный кодекс об административных правонарушениях, и по зимнему содержанию кровель он обычно конкретнее федерального. Точную статью и формулировку по нему мы не проверяли - для конкретного адреса в Москве её стоит уточнять отдельно, а не полагаться только на федеральную норму.

Чем отличается ответственность УК, ТСЖ и собственника отдельного здания

Коротко: логика с общим имуществом работает для многоквартирного жилого дома; для отдельно стоящего здания - бизнес-центра, торгового центра, склада - обязанность содержать кровлю лежит на самом собственнике или на том, кому он передал эту функцию по договору.

Для многоквартирного дома разграничение простое: собственник квартиры отвечает за своё помещение, а за кровлю и остальное общее имущество - управляющая организация, ТСЖ или ЖСК. Для нежилого здания такого разделения на "общее имущество" и "личное помещение" в этом смысле нет - здесь работает общий принцип: обязанность следить за состоянием имущества лежит на том, кто им владеет, если иное прямо не установлено договором аренды или управления. На практике для БЦ и ТЦ это обычно эксплуатирующая организация или служба технического директора. Она заказывает сезонную очистку кровли по тому же принципу, что и УК для жилого дома - подробнее об организации таких работ смотрите в статье про сезонный договор на очистку кровли.

При чём тут подрядчик, который чистит снег

Коротко: договор подряда распределяет обязанности и деньги между заказчиком и подрядчиком, но перед третьим лицом - пешеходом, водителем повреждённой машины - как правило отвечает тот, на кого жилищное законодательство или право собственности возлагает содержание кровли, а не подрядчик напрямую.

Это не значит, что подрядчик ничем не рискует. Пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ возлагает обязанность возместить вред на того, кто его причинил, - и формально пострадавший вправе предъявить требование напрямую подрядчику, если именно его действия или бездействие стали непосредственной причиной вреда, а не только по цепочке через управляющую организацию. На практике чаще идёт другой путь: сначала отвечает управляющая организация или собственник как те, на кого жилищное законодательство возлагает содержание кровли, а они, если докажут, что вред возник из-за некачественно выполненных работ по договору - например, бригада должна была убрать снег по графику, но не выехала, - в порядке регресса предъявляют претензию подрядчику. Поэтому в договоре на сезонную очистку кровли имеет смысл прямо прописывать сроки реагирования, зону ответственности по каждому адресу и порядок фиксации выполненных работ - это разобрано в статье про очистку крыш от снега для УК.

Как ограждается опасная зона во время и после снегопада

Коротко: пока крыша не очищена, а наледь не сбита, опасная зона внизу здания должна быть видна и ограничена - это касается и периода, когда бригада ещё не приехала, и момента, когда работы уже идут.

На время самих работ зона под участком кровли ограждается лентой или конусами, а тротуар и парковка перекрываются на время, пока верхолазы или бригада на автовышке работают наверху - это часть обычной организации высотных работ. Отдельный вопрос - что происходит между снегопадом и приездом бригады. Если наледь или снежный козырёк уже опасны, а выезд по графику ещё не подошёл, зону под этим участком стоит временно оградить силами дежурной службы дома, не дожидаясь бригады, и зафиксировать дату и время, когда это было сделано.

Что показать тому, кто принимает решение об уборке

Коротко: инженер УК или технический директор БЦ, который заметил проблему, обычно не сам подписывает договор на очистку - решение принимает правление, директор или собственник, и наверх стоит нести не описание снега на крыше, а три вещи.

Что происходит: конкретные адреса или участки кровли, где скопился снег или образовалась наледь, с фото и датой осмотра.

Чем это грозит при бездействии: риск вреда третьим лицам с описанной выше ответственностью, а также риск предписания или штрафа при проверке жилищной инспекции.

Что нужно для решения: разовый выезд по конкретному адресу или сезонный договор на весь фонд - выбор между ними разобран в статье про очистку кровель для УК.

Кто за что отвечает: сводная таблица

Частые вопросы

Отвечает ли ТСЖ так же, как управляющая компания? Да, если ТСЖ или ЖСК управляют домом напрямую, без привлечения отдельной управляющей организации, - на них переходит та же обязанность содержать общее имущество, включая кровлю.

Может ли собственник квартиры требовать возмещения ущерба напрямую с управляющей организации? Да, обращение обычно идёт к тому, на кого жилищное законодательство возлагает содержание кровли, - собственнику отдельной квартиры не нужно самостоятельно разбираться, кто из подрядчиков и когда чистил снег.

Снимает ли сезонный договор ответственность с управляющей организации? Нет, договор с подрядчиком распределяет обязанности и деньги между сторонами, но не переносит ответственность перед третьими лицами - это разобрано в разделе про подрядчика выше.

Источники

• Жилищный кодекс РФ, статья 161 (ч. 2.2 - ответственность ТСЖ и ЖСК, ч. 2.3 - ответственность управляющей организации) - ГАРАНТ, текст статьи; для контекста также Википедия, статья "Управляющая организация".
• Гражданский кодекс РФ, статья 1064 (п. 1 - обязанность возместить вред лежит на причинителе, п. 2 - презумпция его вины) - ГАРАНТ, текст статьи; для контекста также Википедия, статья "Ответственность за причинение вреда".
• КоАП РФ, статья 7.22 (административная ответственность за нарушение правил содержания жилых домов) - ГАРАНТ, текст статьи; надзор ГЖИ за уборкой снега и мусора у управляющих организаций - Википедия, статья "Государственная жилищная инспекция" (там же, а не в статье "Управляющая организация", упомянуто и постановление № 491).
• Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" - ГАРАНТ, текст постановления.
• Практика организации сезонной и разовой очистки кровель от снега и наледи - собственный опыт выездов по объектам УК, ТСЖ, бизнес- и торговых центров.

Задача по объекту

Материал носит общий характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю. Точная стоимость и сроки очистки определяются после выезда специалиста на объект или детального разбора фото и адресов - предварительная вилка по заявке не заменяет осмотр.

Пришлите адреса домов или зданий, тип кровли и фото проблемных участков. Оценим объём, подберём способ доступа и предложим разовый выезд или условия сезонного договора для объекта в Москве или Московской области.

Запросить расчёт по объекту